Como funciona a compra e venda de imóveis por Cotas (SCP)?
A compra e venda de imóveis por Cota no modelo de Sociedade em Conta de Participação (SCP) é uma modalidade interessante no mercado imobiliário, especialmente em grandes empreendimentos. Aqui está uma visão geral de como funciona:
1. Estrutura do SCP:
Sociedade em Conta de Participação (SCP) : É uma modalidade de sociedade que não tem personalidade jurídica própria, ou seja, não precisa ser registrada na Junta Comercial. Ela é formada por dois tipos de sócios:
Sócio Ostensivo : É aquele que comparece perante terceiros e responde pela administração da sociedade. Normalmente, é uma incorporadora ou construtora.
Sócios Participantes : São os investidores que entram com capital, mas não aparecem na administração ou na relação com terceiros. Eles têm direito à participação nos lucros, conforme previsto no contrato social.
2. Venda de Imóveis por Cota:
Nesse modelo, o empreendimento é dividido em cotas que representam partes do empreendimento (um ou mais imóveis, ou unidades de um condomínio, por exemplo).
Investidores compram essas cotas, tornando-se sócios participantes da SCP. Cada cota dá direito a uma parcela dos resultados do empreendimento, que pode incluir a valorização do imóvel e a distribuição de lucros da venda das unidades.
Um SCP pode ser utilizado em projetos de incorporação imobiliária, onde o sócio ostensivo (geralmente incorporadora) administra o projeto, e os investidores (sócios participantes) entram com o capital.
3. Necessidade de Criar uma SPE:
SPE (Sociedade de Propósito Específico) : É uma sociedade criada com finalidade específica de realizar um determinado projeto, como a construção de um empreendimento imobiliário. Diferente da SCP, a SPE tem personalidade jurídica e precisa ser registrada na Junta Comercial.
SCP x SPE : Não é obrigatório criar uma SPE para operar uma SCP. Um SCP é uma forma simplificada e flexível, que pode ser usada sem a necessidade de um SPE. No entanto, em alguns casos, as empresas optam por criar uma SPE para facilitar a gestão do projeto, especialmente quando desejam separar os ativos e passivos do projeto específico dos demais negócios da empresa.
4. Vantagens e Desvantagens:
Vantagens do SCP :
Simplicidade e menos burocracia, já que não requer registro na Junta Comercial.
Flexibilidade na gestão e distribuição dos lucros.
Desvantagens :
A responsabilidade do sócio ostensiva é ilimitada, o que pode ser um risco.
Menor transparência em comparação com a SPE, o que pode ser menos atraente para alguns investidores.
5. Processo Legal e Fiscal:
É fundamental que o contrato da SCP seja bem elaborado, detalhando a participação dos sócios, a distribuição dos lucros, a responsabilidade pelas dívidas, e outros aspectos relevantes.
Os rendimentos obtidos pelo SCP são tributados de acordo com a natureza dos ganhos e a legislação aplicável.
Em resumo, a venda de imóveis por cota no modelo SCP pode ser feita sem a necessidade de abertura de uma SPE, mas depende das características do projeto e das preferências dos investidores e da empresa envolvida. É aconselhável consultar um advogado especializado para definir a melhor estrutura para o empreendimento.
Como é feita a venda de um empreendimento por SCP?
A venda de imóveis por meio de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP) envolve alguns procedimentos específicos, tanto na venda das cotas quanto na obtenção de financiamento.
Vou explicar o processo em detalhes:
1. Constituição da SCP:
Acordo de Participação : Primeiramente, os sócios (ostensivos e participantes) devem firmar um contrato estabelecendo as regras do SCP, incluindo como será a participação nos lucros, a gestão do projeto, e as responsabilidades de cada parte.
Não há registro público : Diferente de uma SPE, a SCP não precisa ser registrada na Junta Comercial. O contrato entre os sócios é suficiente para formalizar a sociedade.
2. Venda das Cotas:
Oferecimento das Cotas : O sócio ostensivo (geralmente a incorporadora ou construtora) oferece as cotas do empreendimento aos investidores. Essas cotas representam uma fração do capital do projeto, e os investidores que compram essas cotas se tornam sócios participantes da SCP.
Formalização da Venda : A venda das cotas deve ser formalizada por meio de contratos individuais de compra de cotas, que especifiquem o valor investido, a quantidade de cotas adquiridas e os direitos e obrigações do investidor.
3. Processo de Venda dos Imóveis (Unidades do Empreendimento):
Venda das Unidades : Após o desenvolvimento do projeto (construção ou incorporação), as unidades imobiliárias (apartamentos, casas, salas comerciais, etc.) podem ser vendidas ao público em geral.
Distribuição dos Lucros : Os lucros obtidos com a venda das unidades são distribuídos entre os sócios, conforme a proporção de suas cotas na SCP, após o pagamento das despesas e eventuais dívidas do projeto.
4. Financiamento no Contexto do SCP:
Financiamento da Obra : O financiamento para a construção ou incorporação do empreendimento pode ser obtido pelo sócio ostensivo (a empresa responsável pelo projeto) junto às instituições financeiras. Esse financiamento é normalmente utilizado para custear a construção até que as unidades sejam vendidas.
Garantias : Em muitos casos, o imóvel (ou as cotas do empreendimento) pode ser oferecido como garantia ao banco financiador. Como a SCP não tem personalidade jurídica própria, o sócio ostensivo geralmente é quem assume a responsabilidade pelo financiamento.
Financiamento ao Comprador Final : Quando as unidades do empreendimento estão prontas para venda, os compradores finais podem adquirir as unidades por meio de financiamento bancário tradicional, como ocorre em qualquer outro empreendimento imobiliário.
5. Aspectos Fiscais e Legais:
Impostos : Os rendimentos obtidos pelos sócios participantes do SCP são tributados de acordo com as regras fiscais vigentes para pessoa física ou jurídica, dependendo de cada caso. O sócio ostensivo é responsável pela gestão fiscal e pelo recolhimento de impostos relacionados ao empreendimento.
Responsabilidades : O sócio ostensivo tem responsabilidade ilimitada pelas obrigações do SCP, enquanto os sócios participantes têm responsabilidade limitada ao valor de suas cotas.
6. Considerações Importantes:
Transparência e Confiança : Como um SCP envolve a participação de investidores que não podem ter controle direto sobre o projeto, a transparência na gestão e a confiança entre os sócios são fundamentais.
Assessoramento Jurídico : É altamente prejudicial que todos os contratos e acordos relacionados ao SCP sejam revisados por advogados especializados, para garantir que os direitos de todas as partes sejam protegidos e que o empreendimento esteja em conformidade com as leis vigentes.
7. Encerramento da SCP:
Liquidação do Empreendimento : Após a venda de todas as unidades e a distribuição dos lucros, um SCP pode ser encerrado conforme as regras estipuladas no contrato de participação.
Distribuição Final : Qualquer saldo restante após o pagamento de todas as obrigações deverá ser distribuído entre os sócios participantes, encerrando oficialmente a sociedade.
Em resumo, a venda por SCP exige um bom planejamento, contratos bem elaborados e um entendimento claro das responsabilidades e direitos de cada parte envolvida. O financiamento segue as regras normais do mercado, mas com a particularidade de que o SCP, sendo informal, exige que o sócio ostensivo assuma o papel principal na obtenção e gestão do financiamento.
João Horácio Garcia Filho
João Horácio Garcia Filho, corretor de imóveis com CRECI 54.542f, está à disposição para ajudá-lo a encontrar as melhores oportunidades em Balneário Camboriú e região!
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